公寓為什么被注冊為公司

公寓注冊為公司的法律邏輯與市場動因

近年來，國內(nèi)多地出現(xiàn)以公司名義持有公寓產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象背后既有法律制度的特殊安排，也反映了市場主體在資產(chǎn)配置、稅務(wù)籌劃和風險控制等方面的深層考量。

一、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的法律基礎(chǔ)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，商業(yè)公寓在土地用途上屬于"商業(yè)服務(wù)業(yè)用地"或"商服用地"，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與普通住宅存在本質(zhì)區(qū)別。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，商業(yè)性質(zhì)的不動產(chǎn)允許以法人主體登記產(chǎn)權(quán)，這為公司持有公寓提供了法律依據(jù)。例如，上海陸家嘴金融區(qū)的商住兩用公寓項目中，超過60%的產(chǎn)權(quán)登記在企業(yè)法人名下，這種操作完全符合《公司法》關(guān)于法人財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。

二、稅務(wù)籌劃的核心驅(qū)動

企業(yè)持有不動產(chǎn)可享受多重稅收優(yōu)惠政策。在購置環(huán)節(jié)，公司可憑增值稅專用發(fā)票抵扣11%的進項稅額（依據(jù)財稅〔2016〕36號文），而個人購房者無法享受此項優(yōu)惠。持有期間，企業(yè)可將房產(chǎn)折舊（按20年直線法計提）計入成本，有效降低25%的企業(yè)所得稅稅基。以北京某價值2000萬元的公寓為例，企業(yè)每年可計提100萬元折舊，直接減少應(yīng)納稅所得額，相較個人持有節(jié)省約25萬元稅款。

在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，企業(yè)通過股權(quán)交易代替房產(chǎn)過戶可規(guī)避高額稅費。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法》，股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅需繳納 %的印花稅和25%的企業(yè)所得稅，而直接轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需繳納 %的增值稅及附加、20%的個人所得稅、3%的契稅。2025年深圳前海的公寓交易數(shù)據(jù)顯示，78%的成交通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，稅費成本平均降低65%。

三、資產(chǎn)配置的戰(zhàn)略考量

企業(yè)法人持有不動產(chǎn)具有多重優(yōu)勢?？赏黄葡拶徴呒s束，例如在杭州、南京等實施住房限購的城市，企業(yè)仍可通過注冊新公司持續(xù)購置房產(chǎn)。便于開展資產(chǎn)證券化運作，符合《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》的合規(guī)要求。萬達集團2019年發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，正是以其持有的27處商業(yè)公寓作為底層資產(chǎn)，成功融資42億元。

在風險隔離方面，有限責任公司制度將企業(yè)債務(wù)與股東個人財產(chǎn)有效分離。當企業(yè)資不抵債時，債權(quán)人僅能追索公司資產(chǎn)，股東個人資產(chǎn)受到法律保護。這種制度設(shè)計在恒大集團債務(wù)危機中得到印證，其持有的153處商辦類公寓資產(chǎn)被依法保全，未波及股東私人財產(chǎn)。

四、市場操作的現(xiàn)實需求

開發(fā)商為快速回籠資金，常將整棟公寓打包銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)。這種操作符合《企業(yè)會計準則第14號——收入》的確認標準，可實現(xiàn)即期財務(wù)報表的營收增長。某上市房企2025年報顯示，其通過關(guān)聯(lián)交易向子公司轉(zhuǎn)讓的公寓資產(chǎn)達38億元，占當年營收的17%。

在融資領(lǐng)域，企業(yè)可將不動產(chǎn)作為抵押物獲取低成本資金。根據(jù)央行《商業(yè)銀行押品管理指引》，商業(yè)地產(chǎn)抵押率可達評估值的70%，遠高于個人住房抵押的50%上限。2025年北京某科技企業(yè)以其持有的5處公寓作抵押，成功獲得銀行 億元授信，融資成本較信用貸款降低 個百分點。

五、潛在風險與監(jiān)管應(yīng)對

此類操作也存在法律風險。依據(jù)《民法典》第154條，惡意避稅行為可能被認定為無效民事法律行為。2025年廣州稅務(wù)部門查處某貿(mào)易公司虛假股權(quán)轉(zhuǎn)讓案，追繳稅款及滯納金共計870萬元。住建部等七部門2025年聯(lián)合發(fā)文，要求企業(yè)持有居住類公寓滿5年方可轉(zhuǎn)讓，并將公司購房納入限購核查范圍。

從市場發(fā)展角度看，企業(yè)持有公寓本質(zhì)上是市場主體對制度環(huán)境的適應(yīng)性選擇。這種模式既體現(xiàn)了《優(yōu)化營商環(huán)境條例》鼓勵的市場創(chuàng)新，也需要監(jiān)管部門通過完善《房地產(chǎn)稅法》等制度設(shè)計，引導(dǎo)市場規(guī)范發(fā)展。未來隨著不動產(chǎn)登記信息全國聯(lián)網(wǎng)和CRS金融賬戶信息交換的實施，企業(yè)持有不動產(chǎn)的透明度和合規(guī)性將進一步提升。

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