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2022-05-13 14:50:47
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作為在北京買賣產(chǎn)權(quán)房70年、搖過自住型商品房、也買過商住兩用房的資深“漂二代”，他常年關(guān)注著北京樓市的各種動(dòng)向和政策。下面，我就3月27日北京商住限購政策正式發(fā)布談一些個(gè)人的分析和建議。
3月27日，北京商住限購政策發(fā)布后的第一天，北京商住簽約僅3套，可見限購對整體市場簽約影響較大。要知道，在限購政策出來之前，北京商住樓每天的簽約量在200套左右，一年下來就是5-6萬套。
一時(shí)間，市場恐慌情緒達(dá)到極致，未來商住市場將如何變化，成為整個(gè)市場最關(guān)心的問題。不少人甚至判斷北京商住市場價(jià)格將至少下降30，這顯然是火上澆油，讓人坐立不安。
那么北京的商住市場真的會(huì)變得如此不堪嗎？結(jié)論當(dāng)然是否定的！但是！是的！
第一，從供給端來看，經(jīng)過這一輪政策，商住這個(gè)名詞已經(jīng)成為歷史，小商住市場將會(huì)消失。小型商住市場的供應(yīng)量即日起固定不變?，F(xiàn)在有幾套，將來也有幾套，稀缺！從北京商住限購政策看，未來所有商業(yè)用地只能建設(shè)500平方米/套以上的純寫字樓和商業(yè)用房，可見商住和小商住的稀缺性。因此，從供給端來看，有人認(rèn)為一個(gè)即將消失的產(chǎn)品價(jià)格會(huì)下降30以上。邏輯是什么？
還有人認(rèn)為，市場可能出現(xiàn)恐慌性拋售，從而導(dǎo)致價(jià)格暴跌。我只想問，如果你，你會(huì)賣嗎？北京房地產(chǎn)無疑是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，比現(xiàn)金值錢上百倍！
因此，市場不會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售，而是躺著裝死，等待重生的機(jī)會(huì)。
二是從需求端看。限購政策要點(diǎn)要仔細(xì)看。其一，購房者限定為無租戶且需要五年納稅或社保，這簡直是為五年北漂量身定做。二是暫停銀行商住貸?？辞宄?，是暫停！為什么要停頓？
因?yàn)殂y行信貸不暫停，二手商住市場會(huì)大漲，相當(dāng)于調(diào)控失靈。因此，必須暫停銀行商業(yè)和住宅信貸，以確保市場平穩(wěn)過渡。信貸何時(shí)恢復(fù)取決于時(shí)機(jī)。
那么，無房且社保、納稅滿5年的北漂客戶會(huì)選擇購房嗎？當(dāng)然會(huì)！但別忘了，北京住宅的限購條件是處女貸+連續(xù)納稅60個(gè)月，比商住限購條件嚴(yán)格得多，只能買二手住宅。按照目前的二手房價(jià)格和各種稅費(fèi)，首付比例并不低，所以你不僅要有寶石般的稀缺資質(zhì)，還要有錢！
為什么只能買二手房？因?yàn)樾路渴袌鰶]有機(jī)會(huì)，20日以來，北京新房供應(yīng)量少得可憐，2017年要優(yōu)先保障自住房?；旧?，北漂一族在一級市場沒有機(jī)會(huì)。
因此，北京未來的房地產(chǎn)格局將變成：一手房是保障北京戶籍的中低收入人群，是優(yōu)先滿足北京本地需求。二手房是改善型市場，是北京戶籍富人的改善（符合條件的富裕北漂也可以），是富人的剛需。而小商住五年就會(huì)成為北漂一族的居住產(chǎn)品（因?yàn)橘彿抠Y格可以靈活，可能不需要五年）。這個(gè)市場需求會(huì)長期存在并持續(xù)增長，人數(shù)會(huì)越來越多。
試圖用一手房和二手房來滿足北漂族的居住需求，是在重復(fù)北京無序發(fā)展的老路，讓北京的教育資源背負(fù)巨大負(fù)擔(dān)。
因此，只有控制小商住規(guī)模，使其穩(wěn)定在一個(gè)數(shù)量級，才能在一定程度上控制北京常住人口，這也是北京商住限購政策想要表達(dá)的核心理念。
有人會(huì)質(zhì)疑，商住都要全款，自己付不起！沒錯(cuò)。北京有這么多的商住樓。只有付出更高的代價(jià)，才能占據(jù)如此稀缺的資源。
第三，未來小商住市場將如何變化？我的判斷是短期波動(dòng)不可避免
（開發(fā)商可能急于出貨，導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)），中長期將進(jìn)入慢牛行情。如果商住貸重新放開，恐怕會(huì)成為一股爆炸性的紅牛。
最后，對于在北京打拼尚未買房的朋友，給出兩個(gè)小建議：
第一，有資格購買自住型商品房的，要使勁搖，不要放過一個(gè)樓盤，不要挑三揀四。這可能是你在北京購買70年老宅的最后一根救命稻草。
二是不具備購買自住型商品房資格，仍計(jì)劃長期在京發(fā)展的，請與房東續(xù)簽更長時(shí)間的租房合同。因?yàn)檫@一輪北京的限購政策，租房市場會(huì)暴漲、暴漲、暴漲。
如果我說的話對你有一點(diǎn)用處，請動(dòng)動(dòng)你的手點(diǎn)個(gè)贊，收個(gè)藏，合個(gè)便條，謝謝。
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