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2022-05-13 14:50:47
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作為在北京買賣產(chǎn)權(quán)房70年、搖過自住型商品房、也買過商住兩用房的資深“漂二代”,他常年關(guān)注著北京樓市的各種動(dòng)向和政策。下面,我就3月27日北京商住限購政策正式發(fā)布談一些個(gè)人的分析和建議。
3月27日,北京商住限購政策發(fā)布后的第一天,北京商住簽約僅3套,可見限購對整體市場簽約影響較大。要知道,在限購政策出來之前,北京商住樓每天的簽約量在200套左右,一年下來就是5-6萬套。
一時(shí)間,市場恐慌情緒達(dá)到極致,未來商住市場將如何變化,成為整個(gè)市場最關(guān)心的問題。不少人甚至判斷北京商住市場價(jià)格將至少下降30,這顯然是火上澆油,讓人坐立不安。
那么北京的商住市場真的會(huì)變得如此不堪嗎?結(jié)論當(dāng)然是否定的!但是!是的!
第一,從供給端來看,經(jīng)過這一輪政策,商住這個(gè)名詞已經(jīng)成為歷史,小商住市場將會(huì)消失。小型商住市場的供應(yīng)量即日起固定不變?,F(xiàn)在有幾套,將來也有幾套,稀缺!從北京商住限購政策看,未來所有商業(yè)用地只能建設(shè)500平方米/套以上的純寫字樓和商業(yè)用房,可見商住和小商住的稀缺性。因此,從供給端來看,有人認(rèn)為一個(gè)即將消失的產(chǎn)品價(jià)格會(huì)下降30以上。邏輯是什么?
還有人認(rèn)為,市場可能出現(xiàn)恐慌性拋售,從而導(dǎo)致價(jià)格暴跌。我只想問,如果你,你會(huì)賣嗎?北京房地產(chǎn)無疑是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),比現(xiàn)金值錢上百倍!
因此,市場不會(huì)出現(xiàn)恐慌性拋售,而是躺著裝死,等待重生的機(jī)會(huì)。
二是從需求端看。限購政策要點(diǎn)要仔細(xì)看。其一,購房者限定為無租戶且需要五年納稅或社保,這簡直是為五年北漂量身定做。二是暫停銀行商住貸??辞宄?,是暫停!為什么要停頓?
因?yàn)殂y行信貸不暫停,二手商住市場會(huì)大漲,相當(dāng)于調(diào)控失靈。因此,必須暫停銀行商業(yè)和住宅信貸,以確保市場平穩(wěn)過渡。信貸何時(shí)恢復(fù)取決于時(shí)機(jī)。
那么,無房且社保、納稅滿5年的北漂客戶會(huì)選擇購房嗎?當(dāng)然會(huì)!但別忘了,北京住宅的限購條件是處女貸+連續(xù)納稅60個(gè)月,比商住限購條件嚴(yán)格得多,只能買二手住宅。按照目前的二手房價(jià)格和各種稅費(fèi),首付比例并不低,所以你不僅要有寶石般的稀缺資質(zhì),還要有錢!
為什么只能買二手房?因?yàn)樾路渴袌鰶]有機(jī)會(huì),20日以來,北京新房供應(yīng)量少得可憐,2017年要優(yōu)先保障自住房?;旧?,北漂一族在一級市場沒有機(jī)會(huì)。
因此,北京未來的房地產(chǎn)格局將變成:一手房是保障北京戶籍的中低收入人群,是優(yōu)先滿足北京本地需求。二手房是改善型市場,是北京戶籍富人的改善(符合條件的富裕北漂也可以),是富人的剛需。而小商住五年就會(huì)成為北漂一族的居住產(chǎn)品(因?yàn)橘彿抠Y格可以靈活,可能不需要五年)。這個(gè)市場需求會(huì)長期存在并持續(xù)增長,人數(shù)會(huì)越來越多。
試圖用一手房和二手房來滿足北漂族的居住需求,是在重復(fù)北京無序發(fā)展的老路,讓北京的教育資源背負(fù)巨大負(fù)擔(dān)。
因此,只有控制小商住規(guī)模,使其穩(wěn)定在一個(gè)數(shù)量級,才能在一定程度上控制北京常住人口,這也是北京商住限購政策想要表達(dá)的核心理念。
有人會(huì)質(zhì)疑,商住都要全款,自己付不起!沒錯(cuò)。北京有這么多的商住樓。只有付出更高的代價(jià),才能占據(jù)如此稀缺的資源。
第三,未來小商住市場將如何變化?我的判斷是短期波動(dòng)不可避免
(開發(fā)商可能急于出貨,導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)),中長期將進(jìn)入慢牛行情。如果商住貸重新放開,恐怕會(huì)成為一股爆炸性的紅牛。
最后,對于在北京打拼尚未買房的朋友,給出兩個(gè)小建議:
第一,有資格購買自住型商品房的,要使勁搖,不要放過一個(gè)樓盤,不要挑三揀四。這可能是你在北京購買70年老宅的最后一根救命稻草。
二是不具備購買自住型商品房資格,仍計(jì)劃長期在京發(fā)展的,請與房東續(xù)簽更長時(shí)間的租房合同。因?yàn)檫@一輪北京的限購政策,租房市場會(huì)暴漲、暴漲、暴漲。
如果我說的話對你有一點(diǎn)用處,請動(dòng)動(dòng)你的手點(diǎn)個(gè)贊,收個(gè)藏,合個(gè)便條,謝謝。
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