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2022-05-26 14:30:15
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2017年3月30日，《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》的出臺(tái)，讓廣州一手公寓市場進(jìn)入寒冬。這一政策也被稱為“政策”。
政策規(guī)定公寓只能出售給法人實(shí)體，禁止出售給個(gè)人。這大大減少了購房者的數(shù)量，個(gè)人注冊(cè)公司在購買公寓時(shí)需要面對(duì)更高的運(yùn)營成本和未來的過戶稅費(fèi)。
俗話說，上有政策，下有對(duì)策。廣州“330”政策發(fā)布實(shí)施。當(dāng)時(shí)，不少房產(chǎn)中介為了推銷公寓產(chǎn)品，給客戶出謀劃策，以公司名義注冊(cè)公司購買公寓。
“一手公寓不允許賣給個(gè)人，價(jià)格肯定會(huì)跌。注冊(cè)一家公司，利用公司進(jìn)去抄底，政策出臺(tái)后再殺掉賣，利潤不錯(cuò)！”
畢竟注冊(cè)一個(gè)公司只要幾千元。看起來簡單嗎？公寓可以這樣“炒”？
*以上費(fèi)用只供參考
公司和個(gè)人購買商服物業(yè)有什么區(qū)別？其中，稅費(fèi)是個(gè)大問題，公司名下的房產(chǎn)每年都需要繳納：
1.房產(chǎn)稅（按每年房產(chǎn)原值×70×)；
2.出租房產(chǎn)的，按照該房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，稅率為12；
3.土地使用稅按土地級(jí)別繳納，每平方米年納稅額在3-27元之間，按年繳納；
4.轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅。與個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)相比，企業(yè)所得稅25的稅率高于個(gè)人20。
同時(shí)，別忘了：以公司名義購買公寓，會(huì)比個(gè)人繳納更多的稅款。雖然契稅和個(gè)人購買一樣，但不能享受減半優(yōu)惠，需要按3繳納。
*稅費(fèi)計(jì)算僅供參考，以實(shí)際征收為準(zhǔn)
假設(shè)100萬人購買一套公寓，兩年后150萬人出售，以公司名義購買的公寓需要繳納19萬多稅費(fèi)。
*稅費(fèi)計(jì)算僅供參考，以實(shí)際征收為準(zhǔn)
其次是公司的維護(hù)成本。雖然你的注冊(cè)公司只
是買公寓，但你也需要在持有房產(chǎn)的同時(shí)維持公司的運(yùn)營。否則，如果公司破產(chǎn)，房產(chǎn)將被納入清算范圍。假設(shè)持有5年，還需要承擔(dān)以下維護(hù)費(fèi)用：
公司公寓轉(zhuǎn)手，需要繳納增值稅及其附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。
企業(yè)所得稅：
其中，企業(yè)所得稅稅率為25，高于個(gè)人所得稅稅率20。
企業(yè)所得稅=（售價(jià)-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用（忽略此部分）)×25=50萬×25=10萬個(gè)人所得稅=10萬
土地增值稅
如果兩年后房地產(chǎn)價(jià)格漲到150萬，即增加50萬：
土地增值稅=500000*30=150000，即需要多繳納15萬土地增值稅。但這部分土地增值稅的比例可以通過折舊（年度可折舊登記價(jià)格的5)、裝修費(fèi)（裝修費(fèi)最高不超過登記價(jià)格20)、物業(yè)費(fèi)抵扣。
一般情況下，如果100萬套房產(chǎn)兩年后易手，差不多要多花19萬：
網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，2017年“330”新政至2018年12月20日“解禁”期間，廣州成交約1萬套房源。
有公寓業(yè)主表示：2018年底商服物業(yè)恢復(fù)對(duì)個(gè)人可售后，一直在嘗試330后、政策前的個(gè)人轉(zhuǎn)售，而不是無限期地進(jìn)行下去。當(dāng)時(shí)是以公司名義購買的，以后轉(zhuǎn)售的對(duì)象只能是公司。
在成都購買的公寓可注冊(cè)為公司
有時(shí)候，運(yùn)氣真的很重要！
12月19日，廣州市住建委發(fā)文，明確去年限購前取得土地的商服用項(xiàng)目，自12月20日起不再受限購要求限制，可面向個(gè)人銷售。
雖然對(duì)大家來說都是一件開心的事，但對(duì)于一些12月19日前剛剛完成商服類物業(yè)網(wǎng)簽的購房者來說，
就像澆了一盆涼水，涼涼的~
要知道，以公司名義購買商服物業(yè)，比個(gè)人購買需要承擔(dān)更多的費(fèi)用。
因此，有人問，有沒有辦法把以公司名義購買的商服類物業(yè)改為個(gè)人購買？
對(duì)此，地產(chǎn)君咨詢了廣州市12345國土局工作人員，對(duì)方表示：
從業(yè)務(wù)操作上看，購房者可以與開發(fā)商協(xié)商解除購房合同，再到房產(chǎn)中心取消網(wǎng)簽，再以個(gè)人名義重新購房。
不過，這次操作最重要的一點(diǎn)是，購房者和開發(fā)商需要達(dá)成共識(shí)！
在此前提下，已經(jīng)繳納的契稅是否可以退還？
12366稅務(wù)局工作人員表示：新房未過戶、取消網(wǎng)簽的，可以申請(qǐng)契稅退稅。
所以，這就是辦法。你拿到了嗎？
關(guān)于
購買商業(yè)服務(wù)物業(yè)的公司/個(gè)人之間的差異
眾所周知，自去年新政出臺(tái)后，很多人為了買公寓會(huì)選擇注冊(cè)公司。畢竟注冊(cè)一個(gè)公司只要幾千元。
*以上費(fèi)用只供參考
那么，公司和個(gè)人購買商服物業(yè)有何區(qū)別？
首先是稅費(fèi)問題：
由于公寓的商業(yè)性質(zhì)，公司和個(gè)人在購買時(shí)繳納的印花稅和契稅是一樣的；
但在持有期內(nèi)，以公司名義購買的公寓每年也需要繳納房產(chǎn)稅，而個(gè)人購房不用交稅；
轉(zhuǎn)讓時(shí)，該公司購買的公寓還需要繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。
*稅費(fèi)計(jì)算僅供參考，以實(shí)際征收為準(zhǔn)
假設(shè)100萬人購買一套公寓，兩年后150萬人出售，以公司名義購買的公寓需要繳納19萬多稅費(fèi)。
*稅費(fèi)計(jì)算僅供參考，以實(shí)際征收為準(zhǔn)
其次是公司的維護(hù)成本。
雖然你只是報(bào)名購買公寓，但在你擁有房產(chǎn)的這段時(shí)間里，你也需要維持公司的運(yùn)營。否則，如果公司破產(chǎn)，房產(chǎn)將被納入清算范圍。
假設(shè)持有5年，仍需承擔(dān)
承擔(dān)以下維護(hù)費(fèi)用：
因此，如果可以，建議以個(gè)人名義購買公寓。
對(duì)了，我想告訴你一個(gè)好消息。地產(chǎn)君剛剛在東部打造了一個(gè)新的“黃埔組團(tuán)”，想要加入組團(tuán)。掃描下方二維碼添加好順佳為好友，讓他拉你進(jìn)群！
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